謝良鴻接受中國商報采訪：商品房預售資金監管需剛柔并濟
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- 來源：中華名師網
- 2022-08-22
謝良鴻
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謝良鴻接受中國商報采訪：商品房預售資金監管需剛柔并濟
中國商報（記者王彤旭）近期，多地出現購房者“集體停貸”現象，使得一些地方的商品房預售資金監管漏洞暴露出來。“保交樓”成為市場關鍵詞，多地迅速出臺政策舉措強化預售資金監管，壓實房地產開發企業、監管銀行及住建部門的主體責任，切實維護房地產市場健康秩序。
監管新規密集推出
多地紛紛加大對商品房預售資金的監管力度。
在保證商品房預售資金專款專用方面，河北滄州市規定，預售人申請商品房預售許可前，應當選擇監管銀行，按照一次商品房預售許可申請對應唯一一個賬戶的原則，開立專用賬戶。廣東東莞市也強調，購房款應直接存入相應房屋的商品房預售資金監管子賬戶，開發企業不得以其他任何形式私自截留、收存購房款。
江西九江市在強化預售資金的透明度上進一步下功夫，該市于近期公示了中心城區85個現有在售樓盤的139個商品房預售資金監管賬戶，并提出今后凡取得商品房預售證對外銷售商品房的項目，其預售資金監管賬號將第一時間公布。
此外，也有地方將資金撥付節點與項目進度掛鉤，例如，湖南長沙市將對資金流向進行全程監測，不僅如此，其“保證資金‘留在項目、留在當地’”的提法也頗具亮點。
為了鼓勵房地產開發企業自覺履責，還有的地方提出了獎勵機制，例如，針對自愿加入“誠信聯盟”向社會公開承諾誠信守法經營的企業，廣東東莞市明確，將對其商品房預售資金使用實行“扶優”政策。
“保交樓”成關鍵詞
今年2月，全國性商品房預售資金監管新規出臺，明確了招標確定監管銀行、合理確定監管額度、明確各方監管責任、建立信息共享機制、確定首末撥付節點等舉措，對預售資金的監管進行了全國統一。
“壓實地方政府責任，保交樓、穩民生。”在7月28日召開的中共中央政治局會議上，“保交樓”首入會議內容，并成為當下樓市的關鍵詞。
“近期一些地方出現爛尾樓，引發了相關債務危機，已經觸及購房者的權益。相關政策的推進抓住了問題的要害，具有積極的導向意義。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對中國商報記者表示。
上海秦兵（北京）律師事務所主管律師劉馨遠在接受記者采訪時表示，為了穩住房地產大盤，避免爛尾樓大面積產生，也為了樹立房地產規范化合法化發展信心，加強商品房預售資金監管迫在眉睫。
“多地此番密集推出商品房預售資金監管新規具有頗多亮點。預售資金如監管不力，銀行就要追回，否則將承擔連帶責任，這進一步夯實和升級了銀行應承擔的監管責任。此外，賦予購房群眾對預售資金監管交存信息隨時可查的監管權，增加了監管主體和監督方式，在法規層面具有積極意義。”劉馨遠說。
諸葛找房數據研究中心首席分析師王小嬙認為，公示預售資金監管賬戶使得預售資金監管更加透明，同時也可防止預售資金被挪用，讓預售資金用于項目建設，將有效維護購房者的權益，同時也將倒逼房地產行業向財務穩健、安全運行的方向轉型。
建議險資參與監管
對于商品房預售資金的監管，早在2010年4月，住建部就在《關于進一步加強房地產市場監管完善商品住房預售制度有關問題的通知》中明確，各地方商品住房預售資金要全部納入監管賬戶，由監管機構負責監管，確保預售資金用于商品住房項目工程建設。
需要注意的是，即便監管力度不斷加強，一些地方仍出現了爛尾樓現象。
“主要還是權責不清，監管處罰力度欠缺所導致的。”劉馨遠表示，預售資金監管在法律規范要求上均有明確的規定，但在實際落實中，開發商虛報工程形象進度，銀行形式化審查，部分行政監管部門甚至參與預售資金挪用等行為，都會導致預售資金監管無法嚴格落實，進而侵犯購房人利益，導致爛尾樓出現。
盡管各地密集出臺的政策均劍指“保交樓、防爛尾”，但受訪專家認為，預售資金監管仍有待進一步優化并落實到位。
“要完善執行的過程環節，進一步明確責任。”中國管理科學研究院新興經濟產業研究所副所長謝良鴻對記者表示，首先，要明確監管過程中各方的具體責任劃分，而非如當前這般，出了問題大家相互“踢皮球”，找不到具體責任人。其次，要明確監管資金具體的使用規則，即在哪些特殊情況下是可以使用的，而非“一刀切”。再次，監管資金與預售證的發放要掛鉤，一旦出現違規操作，政府可以暫停發放企業的預售證，真正發揮約束作用。最后，要充分調動群眾和業主的積極性。近期一些地方的做法或可提供借鑒，即政府部門統一公開當地所有開發商的監管資金賬戶，讓大家隨時掌握監管資金的情況并參與監督。
“建議引入市場化機制，將保險業引入房地產，具體來說，預售房的購買者一律需要購買‘保交樓險’。” 北京盈科（上海）律師事務所律師趙然對記者表示。
趙然認為，險資參與監管，引入“保交樓險”的房地產樓盤，房屋的預售款監管，保險費用均存入保險公司指定的專用賬戶，由保險公司監管，保證預售資金不被挪用，賬目由保險公司定期核查，對購買“保交樓險”的業主進行公示，形成“監管機構+保險公司+業主”共同監管的強監管模式，一旦發現預售款項被挪用，由保險公司賠付，形成權責利、懲罰制度相結合的新型預售資金監管模式。還可以把“保交樓險”作為樓盤是否可以購買的新標桿，保險公司和開發商簽訂相應的合同，在售樓處捆綁銷售保交樓險，萬一無法交樓，保險公司需要承擔賠付責任，同時也可解決爛尾樓的業主無法獲取賠償的問題，讓購買期房者重拾信心。
監管需剛柔并濟
“還應注意到一些特殊原因，今年一些房企面臨巨大資金壓力也是引發爛尾樓問題的導火索。為緩解壓力，其選擇把一些項目公司的資金抽取到了總部。”嚴躍進表示。
記者注意到，今年以來，南京、成都、海口等近30個地方相繼適度放松預售資金監管，包括降低重點監管資金比例、增加重點監管資金撥付節點、提升重點監管資金撥付比例，以及提前提取預售監管資金等內容。旨在提高預售資金使用效率，進而提升房企資金的流動性。
但隨著各地預售資金監管的收緊，諸如“樓盤封頂之后再發放按揭貸款”等要求的提出，可能會使部分房企的資金鏈壓力更大。
“當前要采取剛柔并濟的策略，監管必須嚴格，但并非越嚴效果越好。在強監管的同時，還需確保預售資金能夠加快流入到房地產開發企業，使工程項目資金方面更加寬裕。在資金使用方面還是要出臺一些較為便捷的政策，真正使資金用于保交樓的過程，而非成為沉淀物。”嚴躍進對記者表示。
